房换房如何算契税？首套与二套房税率有何不同？房屋互换、精装修房购置咋缴税？本文梳理全场景契税政策，覆盖适用税率、申报流程、计税依据等核心要点，助您充分享受税收优惠

一、购房可享受哪些契税优惠?

第二套住房

(二)对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套住房是指已拥有一套住房的家庭购买的第二套住房。

计算公式：契税=计税依据×适用税率

政策依据

《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》(财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号)

二、纳税人如何申请享受购房的契税优惠？需要报送哪些资料?

纳税人申请享受税收优惠的，应当向主管税务机关提交家庭成员信息证明和购房所在地的房地产管理部门出具的纳税人家庭住房情况书面查询结果。具备部门信息共享条件的，纳税人可授权主管税务机关通过信息共享方式取得相关信息;不具备信息共享条件，且纳税人不能提交相关证明材料的，纳税人可按规定适用告知承诺制办理，报送相应的《税务证明事项告知承诺书》，并对承诺的真实性承担法律责任。

政策依据

《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》(财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号)

三、对于房屋“互换情形”，契税如何缴纳?

土地使用权互换、房屋互换，互换价格相等的，互换双方计税依据为零；互换价格不相等的，以其差额为计税依据，由支付差额的一方缴纳契税。

政策依据

《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(财政部 税务总局公告2021年第23号)

四、购买精装修房屋，如何确定契税计税依据？

《中华人民共和国契税法》第四条明确，房屋买卖所涉契税的计税依据，为房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。

《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(财政部 税务总局公告2021年第23号)第二条第七款进一步明确，承受已装修房屋的，应将包括装修费用在内的费用计入承受方应交付的总价款。

也就是说，纳税人应先缴纳契税，然后办理不动产权证书。